Ačkoliv se často mluví o vysokém daňovém zatížení v Česku, pro investory do nemovitostí je situace jiná. Český daňový systém nabízí řadu mechanismů, které umožňují významně snížit daňovou povinnost, a to zcela legálně. Namísto obecných tvrzení si ukážeme konkrétní případ, který jasně demonstruje, jak může realitní investor vydělat desítky milionů, aniž by musel platit vysoké daně.
Příklad: Pražský IT specialista a jeho desetiletá investice do bytu
Představme si IT specialistu v Praze, který má roční příjem 2 miliony Kč a rozhodne se investovat do bytu v hodnotě 15 milionů Kč. Byt koupí na hypotéku s úvěrem 12 milionů Kč (LTV 80 %) s úrokovou sazbou 3 %. Úroky z úvěru činí zhruba 350 000 Kč ročně. Byt pronajímá za 30 000 Kč měsíčně, což znamená roční příjem z nájmu 360 000 Kč. Na první pohled se může zdát, že bude platit daň z příjmu z pronájmu, ale realita je jiná.
Daňová kouzla: Odpisy, úroky a snížení daňového základu
Základem úspěšné daňové optimalizace pro nemovitosti je správné využití odpisů. Namísto lineárního odepisování po dobu 30 let, kdy se každý rok odečítá stejná částka, může investor zvolit zrychlený odpis. Tento mechanismus umožňuje uplatnit vyšší náklady v prvních letech držení nemovitosti. V našem příkladu si tak může IT specialista v prvním roce odpisu započítat do nákladů téměř 1 milion Kč, což mu výrazně sníží daňový základ.
Dále si může do nákladů zahrnout i úroky z hypotéky na investiční nemovitost, což jeho daňovou povinnost z příjmů z pronájmu ještě více snižuje. V konečném důsledku, i když má IT specialista příjem z pronájmu, díky odpisům a úrokům z hypotéky platí minimální nebo dokonce žádnou daň z příjmu z nájmu.
Co je obzvlášť výhodné, je možnost uplatnit daňovou ztrátu. Pokud je ztráta z pronájmu vyšší než příjem, lze tento záporný daňový základ použít proti jiným příjmům. V případě našeho IT specialisty by to znamenalo, že si část svého příjmu z podnikání jako OSVČ může snížit o ztrátu vygenerovanou investiční nemovitostí.
.png)
Prodej bez daně a kumulace majetku
Po 10 letech držení nemovitosti se hodnota pražského bytu zvýšila z 15 milionů na 24,4 milionu Kč (při konzervativním ročním zhodnocení 5 %). Během 10 let navíc získal příjem z nájmu ve výši 3,6 milionu Kč.
Díky časovému testu na prodej nemovitosti, který je v Česku stanoven na 10 let, může IT specialista prodat svůj byt zcela bez placení daně z příjmu. Celkový zisk z prodeje (9,4 milionu Kč) tak zůstane nezdaněný.
Celková bilance po 10 letech:
- Příjem z práce (OSVČ): 20 milionů Kč
- Příjem z nájmu: 3,6 milionu Kč
- Zisk z prodeje bytu: 9,4 milionu Kč
- Celkem příjmy: 33 milionů Kč
- Celkem zaplacené daně: 1,8 milionu Kč (pouze sociální a zdravotní pojištění). Efektivní sazba daně je tak pouhých 5,4 %, což je v rozvinutých zemích mimořádně nízká hodnota.
Závěr: Jak využít daňový systém ve svůj prospěch
Příklad IT specialisty jasně demonstruje, že s trochou znalostí a správným plánováním lze v Česku budovat majetek s minimální daňovou zátěží. Je však důležité si uvědomit, že se nejedná o žádné daňové podvody, ale o legální a standardní mechanismy, které český daňový systém nabízí. Tento systém je nastavený tak, aby podporoval investice do nemovitostí a zároveň motivoval lidi k podnikání. Nejdůležitější je proto mít přehled a nebát se využívat všech dostupných nástrojů, které vám legislativa poskytuje.
.png)
