V poradenské skupině smpl_ se neřídíme pocity, ale daty. Zpochybnit zažité přesvědčení, že investice do bytu je automaticky tou nejlepší a nejbezpečnější cestou k bohatství, je v České republice nepopulární. V naší detailní video analýze se Kirill Juran podíval na to, proč většina realitních investorů spoléhá na mýty namísto chladné matematiky.
Proč se investoři v Praze často přepočítávají?
Skutečný problém s investováním do nemovitostí v Praze nespočívá ve špatných bytech, ale ve špatné matematice. Jak Kirill Juran rozebral ve videu, investoři často přeceňují svou návratnost vlastního kapitálu (ROI), přičemž ignorují klíčové ukazatele a rizika.
Nejčastější chyby ve výpočtu:
- Nekritický odhad růstu: Investoři předpokládají vysoký růst kupních cen i nájmů. Data ale ukazují, že růst nájemného často nepokrývá růst cen nemovitostí a zaostává i za růstem průměrné mzdy.
- Ignorování nákladů příležitosti: Návratnost bytu je třeba porovnávat s alternativními investicemi. Většina investorů tento náklad opomíjí, což zkresluje skutečnou ROI.
- Riziko úvěrové páky: Úvěrová páka (hypotéka) je sice hlavním zdrojem vysokých zisků, ale funguje obousměrně. Stačí malá korekce trhu nebo stagnace nájmů, aby se z očekávaného 15% zisku stal nevýrazný výnos, nebo dokonce finanční ztráta.
.png)
Data mluví jasně: Pohled na klíčové indikátory (Podle naší analýzy)
V naší analýze jsme se opírali o tvrdá data, která ukazují, že prostředí pro realitní investory není tak idylické, jak se zdá:
- Růst nájmů vs. růst mezd: Dlouhodobý trend ukazuje, že růst nájemného se v Praze vyvíjí odděleně od dynamiky mezd a kupní ceny bytů. To vytváří trvalý tlak na čistou výnosnost.
- Využití kapitálu: ROI je nutné vztáhnout k vloženému vlastnímu kapitálu (např. 20 % z kupní ceny). I mírné zpomalení růstu cen nemovitostí může způsobit drastické propadnutí ROI na vložený vlastní kapitál.
Skutečný výnos a riziko pro investory
Jak Kirill Juran vysvětlil ve videu, investor do nemovitosti ve skutečnosti vydělává ze tří hlavních zdrojů: cash flow z nájmu, splátka jistiny hypotéky a apreciace (růst tržní hodnoty).
Závěr smpl_ pro investory: Investování do nemovitostí není hra na jistotu, ale strategické rozhodnutí. Vyžaduje chladnou hlavu, detailní práci s čísly a kritické srovnání s alternativními investicemi.
.png)