Nemovitostní kalkulačka

Investování do nemovitostí je populární cestou ke zhodnocení kapitálu, ale jeho reálné zhodnocení často zůstává skryté za řadou nákladů, poplatků a nečekaných událostí. Právě proto vznikla nemovitostní kalkulačka na smpl.cz – nástroj, který vám umožní „odhalit pravdu“ o investici do bytu, domu či jiné nemovitosti.

Proč nestačí běžné výpočty?

Většina výpočtů zhodnocení investice s průběžnými toky peněz nezohledňuje kdy dané toky nastaly. Nemůžeme brát jako rovnocenné, pokud investice trvala 10 let a my jsme v jednom případu vložili kapitál hned ze začátku investice a ve druhém případu až v 9. roku. Naopak pokud z investice získáme nějaký zisk v prvním roce, tak je hodnotnější než pokud stejný zisk získáme až na konci investice po 10 letech. Proto musíme uvažovat každý peněžní tok přesně s jeho načasováním.

Co kalkulačka zohledňuje?

• Počáteční vklad (vlastní kapitál, výše hypotéky, kupní cena)
• Průběžné příjmy (nájem, roční zvyšování nájmu, obsazenost)
• Průběžné náklady (servis, opravy, měsíční výdaje, úroky)
• Prodej nemovitosti a s tím spojené výnosy
• Cashflow v jednotlivých letech
• Všechny náklady v čase, včetně neobsazenosti a dalších rizik

Jak kalkulačka počítá zhodnocení?

Výsledné číslo „Nominální zhodnocení vlastního kapitálu (% p.a.)“ je vypočítáno metodou IRR (Internal Rate of Return). IRR ukazuje, jaké roční zhodnocení skutečně získáte při zohlednění všech vkladů i příjmů v reálném čase. Peníze od vás i výdělky se diskontují k počátku investice. Kalkulačka počítá s měsíčními peněžními toky, takže je výsledek přesnější než v běžných ročních tabulkách. K výpočtu používáme numerické metody, protože k takto složitým rovnicím neexistuje obecný vzorec jako například u kvadratické rovnice.

Co je roční výnos v kalkulačce?

U nemovitostí můžeme podobně jako u firem porovnávat cenu a roční výdělky. U nemovitostí se oproti P/E u akcií počítá roční výnos, což je roční příjem z nemovitosti podělený cenou nemovitosti. V naší kalkulačce uvažujeme hrubý výnos a roční příjem bereme jako 12 * Měsíční nájem. Roční výnos tedy počítáme takto 12  Měsíční nájemCena nemovitosti. Toto číslo vychází většinou v jednotkách procent a může se očekávat, že se tento poměr nebude příliš měnit, a že bude podobný roční výnos i v čase prodeje. Proto na základě ročního výnosu naše kalkulačka počítá prodejní cenu nemovitosti podle nájmu v roce prodeje. Pokud očekáváte změnu tržního ročního výnosu, tak si automaticky vyplněný roční výnos ze začátku investice můžete jakkoliv přepsat.

Pro koho je kalkulačka vhodná?

Hodí se pro realitní investory, online podnikatele, akciové investory, startupy i jednotlivce, kteří chtějí opravdu znát reálné zhodnocení své investice – bez zkreslení a optimistických odhadů. Pokud řešíte strukturaci majetku, daňovou optimalizaci nebo právní rizika u koupě, pronájmu či prodeje nemovitosti, tým smpl_ nabízí kompletní poradenský servis v oblastech práva, daní i účetnictví.